Revenda de imóveis e o IMT - a frustração das expectativas em 2023

Quando foi publicada a Lei do OE para 2023 (Lei n.º 24-D/2022 de 30 de dezembro) foi com surpresa que os sujeitos passivos que têm como atividade normal e habitual a compra de imóveis para revenda, viram a isenção de IMT prevista no artigo 7.º do CIMT ser alterada no sentido de se tornar mais restritiva.

Até 2022, a atividade normal e habitual de imóveis para revenda era atestada pela Autoridade Tributária caso o Sujeito passivo demonstrasse que no ano anterior realizou uma compra ou uma venda com o fim de revenda.

Nesse caso, na compra realizada no ano seguinte, operava a isenção que mais não era que um deferimento do imposto nos casos em que, no prazo de três anos, a revenda não se concretizasse.

Como não existia na lei qualquer requisito para as compras a realizar até 31.12 do ano anterior, existia uma já habitual correria à compra de arrumos e lugares de garagem que com valores patrimoniais baixos permitiam fazer operar esta isenção.

O OE2023 veio alterar a redação do artigo 7.º do CIMT passando a exigir requisitos mais apertados para a atividade normal e habitual de compra para revenda.

Assim, a redação atual da norma exige que se tenha exercido a atividade de compra para revenda nos dois últimos anos, considerando agora que a atividade de compra para revenda consiste na efetiva revenda, ou seja, só existirá isenção de IMT se em 2021 e em 2022 tiver sido revendido pelo menos um imóvel.

Ou seja, não só restringem pelos anos exigidos para comprovação da atividade, que passam a ser dois, como também pela operação em causa que apenas será a revenda e já não a compra com esse fim.

Esta alteração continua a não prejudicar o reembolso do IMT quando os imóveis são efetivamente revendidos, dentro do prazo de três anos e foram adquiridos para revenda.

O maior problema prende-se com o facto de se estar a frustrar as expectativas de uma atividade que se geria até ao fim do ano anterior, altura em que a lei nova ainda não estava em vigor.

Não tendo sido previsto um regime transitório nem qualquer esclarecimento da AT quanto a este respeito coloca-se a questão de saber o que irá acontecer a uma empresa constituída em 2022, que até fez uma compra para revenda em 2022, mas que não podia cumprir o requisito em 2021? Como será tratado?

E aquelas situações em que realizada uma revenda em 2022 a prever uma compra no início de 2023, não se provisionou o pagamento de IMT para essa compra deixando agora a entidade com problemas sérios de tesouraria.

Não restam dúvidas que as legítimas expectativas desta atividade foram defraudadas e que a única forma de se ter respostas para a clarificação da lei - nomeadamente no que diz respeito à inconstitucionalidade desta aparente retroatividade - será através do recurso aos Tribunais seja através dos Tribunais Administrativos e Fiscais seja através dos Tribunais Arbitrais do CAAD.